Alugar casa em Portugal sendo brasileiro: contrato de arrendamento, registro nas Finanças, caução, fiador, recibo eletrônico, aviso prévio, apoios e golpes
NIF, contrato escrito registrado nas Finanças, caução de até duas rendas, fiador, recibo de renda eletrônico, aviso prévio para sair, Porta 65 Jovem, apoio extraordinário e os sinais de golpe: as regras oficiais para o brasileiro alugar casa em Portugal.
Casas da Ribeira, no Porto, à beira do rio Douro. Foto: Verity Cridland, Wikimedia Commons, licença CC BY 2.0, recortada.
Para alugar casa em Portugal, o brasileiro precisa, antes de tudo, do NIF, e deve exigir contrato por escrito, registrado pelo senhorio nas Finanças, e recibo de renda eletrônico todo mês. Pelo Código Civil português, o senhorio pode pedir no máximo dois meses de renda adiantada e uma caução de até duas rendas.
O contrato com prazo certo dura no mínimo um ano, salvo exceções, e o inquilino que quer sair antes precisa avisar com 60 a 120 dias de antecedência, conforme o caso.
Em Portugal, aluguel se chama arrendamento, o aluguel mensal é a renda, o dono é o senhorio e o inquilino é o arrendatário. Esses termos aparecem em todo contrato e em todo anúncio, e o guia usa os dois vocabulários lado a lado para você reconhecer as palavras quando elas aparecerem.
As regras abaixo vêm de fontes oficiais lidas em 13 de novembro de 2026: o Código Civil consolidado no Diário da República (versão de 23 de junho de 2026), as perguntas frequentes e folhetos do Portal das Finanças, o Portal da Habitação, do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), e as páginas do portal gov.pt.
Onde as fontes oficiais não tratam de um tema, o texto avisa.
Se você ainda não tem os números de que precisa em Portugal, comece pelo guia de NIF, NISS e número de utente. E se ainda está na fase do visto, o guia de vistos e AIMA mostra o caminho para morar legalmente no país.
O que você precisa antes de procurar casa
O único documento que o governo cita como obrigatório para alugar é o NIF. O guia do gov.pt para migrantes sobre alojamento diz que, para arrendar um imóvel, é preciso ter o Número de Identificação Fiscal para celebrar o contrato e ter condições de pagar rendas de caução, caso o futuro senhorio peça.
O mesmo guia lembra que a busca pode ser feita por conta própria, nos portais imobiliários, ou por meio de uma empresa de mediação imobiliária, que cuida da burocracia do aluguel. E que, conforme a renda da família, é possível recorrer aos apoios públicos à habitação, tratados mais adiante.
Na prática, o senhorio vai pedir também um documento de identidade, e muitos pedem comprovantes de renda ou um fiador. As fontes oficiais não trazem uma lista do que o senhorio pode ou não pedir além disso. O que elas trazem são limites para o que ele pode cobrar adiantado, e esses limites estão na seção sobre caução.
Se você pretende pedir o Porta 65 Jovem, vale separar desde já o NISS, o número da Segurança Social, porque a candidatura pede o NIF e o NISS de cada jovem.
O contrato de arrendamento: forma e prazos
O contrato de arrendamento urbano deve ser feito por escrito. É o que diz o artigo 1069.º do Código Civil.
A lei protege o inquilino quando a falta de contrato escrito não é culpa dele: nesse caso, ele pode provar o aluguel por qualquer meio, mostrando que usou a casa sem oposição do senhorio e que pagou a renda mensal por seis meses.
A casa também precisa servir para morar. O artigo 1070.º diz que o arrendamento só pode recair sobre imóveis cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, por exemplo com licença de utilização, quando exigida.
O contrato para habitação pode ter prazo certo ou duração indeterminada, pelo artigo 1094.º. Se o contrato não disser nada, ele é considerado de prazo certo por cinco anos.
No contrato com prazo certo, o artigo 1095.º manda o prazo constar de cláusula escrita e fixa limites: no mínimo um ano e no máximo 30 anos. Se o contrato disser menos de um ano, o prazo é ampliado automaticamente para um ano; se disser mais de 30, é reduzido para 30.
O mínimo de um ano não vale para habitação não permanente nem para fins especiais transitórios, como motivos profissionais, de estudo ou turísticos, desde que isso esteja escrito no contrato. É o caso de quem aluga por alguns meses para estudar.
Renovação automática. Pelo artigo 1096.º, salvo cláusula em contrário, o contrato com prazo certo se renova sozinho no fim do prazo, por períodos iguais ao inicial ou de três anos, se o inicial for menor. Os contratos de habitação não permanente ou transitória não se renovam automaticamente, salvo cláusula em contrário.
A renda. O artigo 1075.º diz que, salvo acordo diferente, a primeira renda vence quando o contrato é assinado e as seguintes no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dizem respeito.
Ou seja, a renda de dezembro vence no começo de novembro. A atualização anual pelos coeficientes oficiais é a regra quando o contrato não fixa outra; o senhorio comunica o novo valor por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (artigo 1077.º).
Despesas. Pelo artigo 1078.º, salvo acordo escrito diferente, as despesas de consumo da casa, como luz, água e gás, ficam com o inquilino, e as do condomínio ficam com o senhorio. E as contas devem estar no nome de quem as paga.
O registro do contrato nas Finanças
Quem registra o contrato nas Finanças é o senhorio, e o prazo é até o fim do mês seguinte ao início do aluguel. As perguntas frequentes do Portal das Finanças sobre arrendamento dizem que os locadores e sublocadores devem comunicar os contratos de arrendamento e subarrendamento, as promessas, as alterações e a cessação, até o fim do mês seguinte ao início do arrendamento, da alteração ou da cessação.
A comunicação é feita pela declaração modelo 2 do Imposto do Selo, no Portal das Finanças. No momento da submissão, o imposto é calculado e é emitida a guia de pagamento, que deve ser paga até o fim do mês seguinte ao início do aluguel, segundo as mesmas perguntas frequentes. A obrigação, inclusive o pagamento do imposto, é do senhorio.
Para o inquilino, o registro é mais do que burocracia. A própria AT explica que é o registro do contrato na base de dados das Finanças que permite emitir os recibos de renda eletrônicos.
E o contrato registrado aparece como exigência nos apoios do Estado: o Porta 65 Jovem pede o contrato modelo 2 das Finanças, e o apoio extraordinário à renda só alcança contratos registrados na AT.
Na prática, peça ao senhorio o comprovativo da comunicação depois do prazo. Um contrato que nunca foi registrado é sinal de que o aluguel está fora do radar das Finanças, o que dificulta o recibo eletrônico, os apoios e, em caso de conflito, a prova.
Caução e rendas antecipadas: os limites da lei
O artigo 1076.º do Código Civil limita o que o senhorio pode cobrar adiantado. O texto em vigor, alterado pela Lei n.º 24-D/2022 com efeito desde 1.º de janeiro de 2023, diz duas coisas:
- o pagamento da renda pode ser antecipado, com acordo escrito, por período não superior a dois meses;
- as partes podem garantir o cumprimento das obrigações por qualquer forma prevista em lei, até o valor de duas rendas. Essa é a caução.
Juntando com o artigo 1075.º, que faz a primeira renda vencer na assinatura, a conta de quem assina um contrato fica assim: a renda do mês, até duas rendas adiantadas e uma caução de até duas rendas.
Pedidos acima disso, como seis meses adiantados ou caução de três rendas, ultrapassam os limites do artigo 1076.º, pela leitura do texto da lei.
| Ponto | Regra | Onde está |
|---|---|---|
| Rendas antecipadas | Até 2 meses, com acordo escrito | Código Civil, art. 1076.º, n.º 1 |
| Caução | Até o valor de 2 rendas | Código Civil, art. 1076.º, n.º 2 |
| Primeira renda | Vence na assinatura, salvo acordo | Código Civil, art. 1075.º |
| Prazo do contrato | Mínimo 1 ano e máximo 30, com exceções; 5 anos se nada for dito | Código Civil, arts. 1094.º e 1095.º |
| Registro nas Finanças | Pelo senhorio, até o fim do mês seguinte ao início | Portal das Finanças, modelo 2 do Imposto do Selo |
| Recibo de renda | Eletrônico, emitido pelo senhorio a cada pagamento, com exceções | Portal das Finanças |
Fontes: Código Civil consolidado (Diário da República) e Portal das Finanças, conferidos em 13/11/2026. Arte: Rota Planeta.
O recibo também vale para o que é pago adiantado. A AT diz que o senhorio deve emitir recibo de renda eletrônico pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, ainda que a título de caução ou adiantamento. Guarde esses recibos: eles são a prova do que você pagou.
Para evitar discussão sobre a devolução da caução no fim do contrato, vale escrever no contrato o prazo e as condições de devolução, e fazer uma vistoria com fotos na entrada e na saída.
O fiador: o que a lei diz
O fiador é a pessoa que garante as dívidas do inquilino se ele não pagar. É uma das formas de garantia que o artigo 1076.º chama de cauções previstas em lei, e o limite de duas rendas do mesmo artigo se refere a essas garantias.
O artigo 1041.º do Código Civil traz uma proteção para o fiador. Se o inquilino atrasar e não regularizar em oito dias, o senhorio tem 90 dias para notificar o fiador do atraso e dos valores devidos. E só pode cobrar do fiador depois de fazer essa notificação.
O mesmo artigo define o custo do atraso para o inquilino. Em caso de mora, o senhorio pode exigir, além das rendas atrasadas, uma indenização de 20% do valor devido, salvo se o contrato for resolvido por falta de pagamento.
Se o inquilino pagar em oito dias a contar do início do atraso, acaba o direito à indenização e à resolução do contrato.
Para o brasileiro recém-chegado, achar um fiador em Portugal costuma ser o obstáculo. As fontes oficiais não tratam de alternativas ao fiador. O que a lei deixa claro é o teto: seja qual for a forma de garantia combinada, o artigo 1076.º fala em valor até duas rendas.
O recibo de renda eletrônico
O senhorio que recebe a renda como rendimento de categoria F do IRS deve emitir recibo de renda eletrônico no Portal das Finanças. A regra está nas perguntas frequentes da AT sobre rendas. O recibo é um documento de quitação: só é emitido quando a renda é paga, não nos meses sem pagamento.
O folheto da AT sobre a declaração anual de rendas, de março de 2026, lista quem está dispensado do recibo eletrônico:
- o senhorio que não tem nem é obrigado a ter caixa postal eletrônica e que, no ano anterior, não recebeu mais de 1.045 euros em rendas (duas vezes o indexante dos apoios sociais, pelos valores de 2025);
- o senhorio com 65 anos ou mais em 31 de dezembro do ano anterior;
- o senhorio de contratos de arrendamento rural.
Quem está dispensado emite recibo em papel e entrega às Finanças, até o fim de fevereiro, a declaração anual das rendas recebidas, o modelo 44. Ou seja, mesmo nesse caso, o pagamento fica registrado.
O recibo eletrônico pode ser anulado pelo senhorio até o fim do prazo da declaração de IRS do ano a que respeita, segundo a AT, por exemplo quando foi emitido e a renda não foi paga. Por isso, guarde também o comprovante da transferência bancária.
Para o estudante, o recibo vale dinheiro no IRS. O folheto da AT sobre o estudante deslocado diz que quem tem até 25 anos e estuda a mais de 50 km da residência da família pode deduzir 30% da renda como despesa de educação, até 400 euros por ano.
Para isso, o contrato deve ser de estudante deslocado, o recibo deve indicar isso e o estudante deve fazer o registro no Portal das Finanças. A AT aconselha ainda a evitar pagamentos em dinheiro que não possam ser comprovados.
Direitos e deveres do inquilino
O Código Civil traz direitos e deveres que valem para todo contrato de habitação:
- Obras de conservação: cabem ao senhorio, ordinárias ou extraordinárias, salvo cláusula em contrário (artigo 1074.º). O inquilino só faz obras se o contrato permitir ou se o senhorio autorizar por escrito, com exceções previstas em lei.
- Pequenas deteriorações: o inquilino pode fazer as necessárias ao seu conforto, mas deve repará-las antes de devolver a casa, salvo acordo diferente (artigo 1073.º).
- Uso da casa: o inquilino deve usar a casa e não deixá-la vazia por mais de um ano, salvo doença, força maior e outras exceções da lei (artigo 1072.º).
- Casa inabitável: se o senhorio não fizer obras que lhe cabem e isso comprometer a habitabilidade, o inquilino pode resolver o contrato (artigo 1083.º).
O artigo 1083.º também lista o que dá ao senhorio direito de terminar o contrato, como violar regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou do condomínio.
No caso da renda, é inexigível ao senhorio manter o contrato com atraso igual ou superior a três meses, ou com atraso de mais de oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses, desde que ele tenha avisado o inquilino por carta registrada com aviso de recebimento depois do terceiro atraso.
Há uma segunda chance, uma vez por contrato. Pelo artigo 1084.º, quando o senhorio termina o contrato por comunicação por falta de pagamento de três meses ou mais, a resolução fica sem efeito se o inquilino pagar tudo em até um mês.
O senhorio também tem prazos para não renovar o contrato. Pelo artigo 1097.º, ele precisa avisar com pelo menos 240 dias de antecedência nos contratos de seis anos ou mais, 120 dias nos de um a seis anos e 60 dias nos de seis meses a um ano.
E a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeito depois de três anos da assinatura do contrato, salvo se ele ou um filho precisarem da casa para morar.
Como sair do contrato: o aviso prévio do inquilino
O inquilino tem duas formas de sair, conforme o momento.
No fim do prazo, sem renovar. Pelo artigo 1098.º, o inquilino que não quer a renovação deve avisar o senhorio com pelo menos 120 dias de antecedência nos contratos de seis anos ou mais, 90 dias nos de um a seis anos, 60 dias nos de seis meses a um ano, e um terço do prazo nos contratos menores que seis meses.
Antes do fim do prazo. Depois de passado um terço do prazo inicial ou da renovação, o inquilino pode denunciar o contrato a qualquer momento, com aviso de 120 dias se o contrato for de um ano ou mais, ou de 60 dias se for menor.
A saída produz efeito no fim de um mês do calendário, a contar da comunicação.
Se o senhorio avisar que não vai renovar, o inquilino ganha um atalho: pode sair a qualquer momento com aviso de 30 dias.
Sair sem respeitar o aviso não prende o inquilino à casa, mas custa caro. O artigo 1098.º diz que o contrato termina mesmo assim, mas o inquilino paga as rendas do período de aviso que faltou.
A exceção é quando a saída se deve a desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de quem vive com ele há mais de um ano.
Contrato sem prazo. Nos contratos de duração indeterminada, o artigo 1100.º permite ao inquilino sair depois de seis meses de contrato, sem justificar, com aviso de 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais, ou 60 dias se tiver menos.
| Duração do contrato (ou da renovação) | Aviso do inquilino para não renovar | Aviso do senhorio para não renovar |
|---|---|---|
| 6 anos ou mais | 120 dias | 240 dias |
| De 1 a 6 anos | 90 dias | 120 dias |
| De 6 meses a 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| Menos de 6 meses | 1/3 do prazo | 1/3 do prazo |
Fonte: Código Civil, artigos 1097.º e 1098.º, versão consolidada no Diário da República, conferida em 13/11/2026. Arte: Rota Planeta.
Apoios do Estado à renda: Porta 65 Jovem e apoio extraordinário
Porta 65 Jovem. É o programa do IHRU que paga uma parte da renda a jovens. Pela página do serviço no gov.pt, atualizada em 1.º de setembro de 2026, pode se candidatar quem tem entre 18 e 35 anos, com ou sem contrato de arrendamento; num casal, um pode ter 36 e o outro no máximo 35.
As candidaturas estão sempre abertas e são feitas só pela internet, no Portal da Habitação. O programa não paga renda de quarto.
As principais condições, pelo gov.pt, são estas:
- morar de forma permanente na casa e ter a morada fiscal nela;
- não ser dono de outra casa nem ter outra alugada, e não receber outro apoio público à habitação;
- não ser parente do senhorio;
- a renda não pode passar de 60% do rendimento bruto de quem mora na casa;
- o rendimento mensal da casa não pode passar de quatro vezes a renda máxima admitida para a zona, nem de quatro vezes o salário mínimo nacional, pelos critérios de correção da lei;
- a casa deve ter tamanho adequado ao número de moradores.
Na candidatura entram o NIF e o NISS de cada jovem, o comprovante de rendimentos (IRS do ano anterior ou os três últimos recibos de salário), o documento de identificação, o contrato modelo 2 das Finanças quando houver, o artigo e a fração do imóvel e o NIB da conta bancária.
O IHRU analisa em até 45 dias, e o resultado sai no Portal da Habitação. As rendas máximas por município de 2026 estão publicadas no mesmo portal.
Apoio extraordinário à renda. Aqui o brasileiro recém-chegado precisa de atenção, porque o apoio quase nunca vale para quem chega agora.
Pelas perguntas frequentes do Portal da Habitação, o apoio é de até 200 euros por mês, cobre a diferença entre o esforço da família com a renda e um teto de 35%, e só vale para contratos de primeira habitação registrados na AT e assinados até 15 de março de 2023.
As outras condições são residência fiscal em Portugal, esforço com a renda igual ou superior a 35% e rendimento anual até o limite do 6.º escalão do IRS (38.632 euros, pelo valor de 2023 citado na página).
O apoio é automático, sem pedido: a AT informa quem tem direito, e a Segurança Social paga até o dia 20 de cada mês, por transferência. A página diz que ele vale até 31 de dezembro de 2028, com reavaliação anual.
O gov.pt cita ainda outros programas públicos, como o Arrendamento Acessível, com rendas abaixo do mercado, o 1.º Direito e o Porta de Entrada, para situações de carência e de urgência. As regras de cada um estão no Portal da Habitação.
Golpes de anúncio: como se proteger com as regras oficiais
Nenhuma das fontes oficiais lidas para este guia traz um alerta específico sobre golpes de anúncio de aluguel em Portugal. Mas as regras acima funcionam como um filtro contra os golpes mais comuns. Os sinais de alerta abaixo são conclusões do Rota Planeta a partir dessas regras:
- Pagamento antes de ver a casa e de assinar. A lei prevê que a primeira renda vence na assinatura do contrato escrito. Dinheiro pedido antes disso, para reservar um imóvel que você não visitou, não tem base no Código Civil.
- Adiantamento acima do limite. Mais de dois meses de renda adiantada ou caução acima de duas rendas ultrapassa o artigo 1076.º.
- Recusa em fazer contrato escrito ou em registrar nas Finanças. O contrato deve ser escrito e comunicado pelo senhorio até o fim do mês seguinte ao início.
- Recusa em emitir recibo. Salvo as dispensas da lei, o senhorio deve emitir recibo eletrônico, inclusive da caução e dos adiantamentos.
- Pagamento em dinheiro vivo. A AT aconselha evitar pagamentos em dinheiro que não possam ser comprovados.
- Agência sem licença. O gov.pt indica a pesquisa de empresas de mediação imobiliária habilitadas no site do IMPIC, pelo nome, número de licença, NIF ou concelho.
Uma checagem extra que o próprio processo oficial oferece: o Porta 65 pede o artigo e a fração do imóvel, que constam da caderneta predial. Pedir ao senhorio esses dados e conferir se batem com o contrato é uma forma de saber se a pessoa tem mesmo relação com o imóvel.
Os golpes com promessa de vaga e intermediação na mudança para a Europa estão no guia de golpes de vaga e de agência de intercâmbio, que vale como referência para os sinais de alerta.
Passo a passo para alugar casa em Portugal sendo brasileiro
- Tire o NIF. Sem ele não há contrato. O guia do NIF mostra como pedir, inclusive do Brasil.
- Veja a casa e confira quem é o dono. Se houver agência, pesquise a licença no IMPIC.
- Leia o contrato. Prazo, renda, atualização, despesas, caução e devolução da caução devem estar escritos.
- Confira os valores adiantados. Renda do mês, até duas rendas adiantadas e caução de até duas rendas.
- Pague por transferência e peça recibo eletrônico de tudo, inclusive da caução.
- Peça o comprovativo do registro do contrato nas Finanças depois do prazo.
- Atualize a sua morada nas Finanças. Quem tem NIF de não residente tem 60 dias para isso depois de virar residente, como explica o guia do NIF.
- Veja se tem direito ao Porta 65 Jovem.
Se Portugal ainda não é decisão tomada, compare com a Espanha: o guia de empadronamiento na Espanha mostra como o contrato de aluguel funciona por lá na hora de se registrar na prefeitura.
Perguntas frequentes
Quantas rendas o senhorio pode pedir na entrada?
Pelo artigo 1076.º do Código Civil, até dois meses de renda adiantada, com acordo escrito, e caução de até duas rendas. A primeira renda vence na assinatura, pelo artigo 1075.º.
Brasileiro sem residência pode alugar casa em Portugal?
O gov.pt cita como requisito o NIF, que pode ser pedido por não residentes. As fontes oficiais lidas não exigem autorização de residência para assinar um contrato de arrendamento.
Quem registra o contrato nas Finanças, eu ou o senhorio?
O senhorio. A AT diz que os locadores e sublocadores comunicam o contrato até o fim do mês seguinte ao início do aluguel.
Posso sair antes de acabar o contrato?
Pode, depois de passado um terço do prazo, com aviso de 120 dias (contrato de um ano ou mais) ou 60 dias (menos de um ano). Sem o aviso, você paga as rendas do período que faltou.
O Porta 65 Jovem paga quarto?
Não. O gov.pt diz que não é possível usar o Porta 65 Jovem para rendas de quartos.
Tenho direito ao apoio extraordinário à renda?
Só se o seu contrato tiver sido assinado até 15 de março de 2023 e cumprir as demais condições, segundo o Portal da Habitação. Quem chegou depois disso fica de fora.
Fontes (todas conferidas em 13/11/2026): Código Civil, versão consolidada, artigos 1041.º, 1069.º a 1078.º, 1083.º, 1084.º, 1094.º a 1098.º e 1100.º (Diário da República); Perguntas frequentes: Arrendamento, Selo e contrato, Perguntas frequentes: Rendas, Folheto Modelo 44 e Folheto Arrendamento a estudante deslocado (Portal das Finanças); Apoio Extraordinário à Renda e Porta 65 Jovem (Portal da Habitação, IHRU); Migrantes: encontrar alojamento e casa em Portugal, Candidatar-se ao Porta 65 Jovem e Pesquisar uma empresa de mediação imobiliária (gov.pt).
